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Articolo di Dottrina



REGOLAMENTO CONDOMINIALE



effetti nei confronti dei terzi acquirenti degli obblighi assunti con il Comune dalla società costruttrice

ALESSANDRA ANGIULI

LA SENTENZA

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 30 gennaio – 23 febbraio 2012, n. 2742

Presidente Triola – Relatore Bertuzzi

IL TESTO

Svolgimento del processo

Nel 1983 C.D., R.M., C.A., F.S., F.L. e G.L., premesso di avere acquistato dalla società costruttrice Impresa Fratelli Bramonti la proprietà di alcuni appartamenti siti nel fabbricato di via (omissis) , convennero in giudizio la società venditrice lamentando che essa, pur essendovi obbligata, non aveva redatto il regolamento condominiale e non aveva rispettato l'obbligo assunto con il Comune di sistemare e mantenere a giardino gli spazi di distacco del fabbricato e l'intera area fronteggiante via (omissis) ; chiesero pertanto la condanna della controparte al ripristino dello stato dei luoghi ed al risarcimento dei danni.

Espletata l'istruttoria anche mediante due consulenze tecniche di ufficio, il Tribunale di Roma accolse le domande degli attori e condannò la società al pagamento della somma di lire 3.250.000 oltre iva per il mancato approntamento del regolamento condominiale, al ripristino dello stato dei luoghi per la destinazione a giardino dell'intera area antistante l'edificio e fronteggiante la via (omissis) ed al risarcimento dei danni ulteriori connessi a quest'ultimo inadempimento, liquidati nell'importo di lire 11.000.000 per ciascuno degli attori.

Interposto gravame da parte della società Bramonti, con sentenza n. 3702 del 30 settembre 2009 la Corte di appello di Roma confermò integralmente la sentenza impugnata, affermando che l'obbligo della società costruttrice di redigere a propria cura e spese il regolamento condominiale, adempimento che si era riservato contrattualmente in proprio favore in sede contrattuale, discendeva dalla stessa legge, in particolare dall'art. 1138 cod. civ.; che l'atto d'obbligo in forza del quale essa si era impegnata, in sede di rilascio della licenza di costruzione, a destinare a verde l'area antistante l'edificio, era valido ed efficace anche nei confronti degli acquirenti, atteso che nei contratti di trasferimento veniva menzionata la licenza di costruzione e le successive volture e varianti, sicché doveva ritenersi che oggetto di cessione fosse stato l'immobile realizzato in conformità al progetto, comprensivo quindi anche dell'area da destinare a giardino; che la convenuta era rimasta inadempiente al riguardo, essendo risultato che lo spazio in questione era stato asfaltato ed adibito a parcheggio di autovetture ed al rimessaggio di autocarri; che, per effetto di tale inadempimento, gli attori avevano subito un danno estetico ai propri immobili e ne avevano visto diminuire il valore. La stessa Corte dichiarò infine inammissibile l'intervento in appello effettuato da N.B. a sostegno delle ragioni della società appellante. Per la cassazione di questa decisione, notificata il 18 dicembre 2009, ricorre la s.n.c. Impresa Fratelli Bramonti di Nucera Bruno & C., già Impresa Fratelli Bramonti, con atto notificato il 12 febbraio 2010, affidandosi a otto motivi. R.M. , G.L. , F.L. , F.S. , T.C.D. e C.A. , questi ultimi quali eredi di C.D. , resistono con controricorso e propongono, a loro volta, ricorso incidentale, sulla base di un solo motivo, cui ha replicato con controricorso la società Bramonti.

Gli altri intimati, C.M. e Co.Ma. , eredi di C.D. , e F.R. , c.A. e co.pa. , eredi di co.ar. , non hanno svolto attività difensiva.

Le parti costituite hanno depositato memoria.

Motivi della decisione

Il primo motivo del ricorso principale proposto dalla società Bramonti, che denunzia nullità della sentenza per violazione dell'art. 112 cod. proc. civ., censura il capo della decisione che ha accolto la domanda delle controparti per la condanna della società Bramonti al pagamento delle spese necessarie per la redazione del regolamento di condominio. Assume la ricorrente che questa statuizione risulta adottata in violazione del principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato, atteso che mentre gli attori avevano fondato la loro richiesta sull'asserzione che un tale adempimento fosse stato posto a carico della venditrice dai contratti di compravendita, la Corte l'ha accolta in ragione del rilievo che la predisposizione del regolamento costituisce un obbligo imposto dalla legge a carico dell'impresa costruttrice, pronunciando così una condanna per un titolo diverso da quello dedotto in giudizio. Il secondo motivo di ricorso denunzia violazione dell'art. 1138 cod. civ., assumendo che la statuizione che ha condannato la ricorrente al pagamento delle spese necessarie per la redazione del regolamento di condominio appare fondata sul presupposto dell'obbligatorietà del predetto atto, ai sensi dell'art. 1138 cod. civ., senza considerare che tale atto è obbligatorio soltanto qualora il numero dei condomini sia superiore a dieci, fatto questo che la Corte non si è preoccupata di verificare. La Corte inoltre, ha violato tale disposizione laddove ha ritenuto, con un salto logico evidente, di poter trarre dalla previsione circa l'obbligatorietà del regolamento condominiale la conclusione che alla sua formazione dovesse essere tenuta la società convenuta. Il terzo motivo di ricorso denunzia insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, assumendo che la Corte di merito non ha spiegato in alcun modo perché la società convenuta fosse tenuta alla redazione del regolamento, richiamando confusamente l'art. 1138 cod. civ. e non considerando che la riserva fatta in suo favore in contratto in ordine a tale incombente non privava certo i singoli condomini del diritto di provvedervi in proprio.

I motivi, da esaminarsi congiuntamente per la loro connessione obiettiva, sono fondati.

L'affermazione della Corte di appello, che nell'escludere la sussistenza in capo alla società venditrice di un obbligo di redigere il regolamento condominiale discendete dai contratti di vendita, ha tuttavia ritenuto che un tale obbligo fosse ad essa imposto dall'art. 1138 cod. civ., va incontro invero a tutti i vizi denunziati dalla società ricorrente. Nello specifico, risulta sia la violazione del principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato posto dall'art. 112 cod. proc. civ., che l'errata applicazione dell'art. 1138 cod. civ..

Sotto il primo profilo, come emerge dall'esposizione dei fatti contenuta nella sentenza impugnata, la domanda degli attori che lamentava da parte della convenuta la mancata redazione del regolamento condominiale si fondava sull'asserzione che tale obbligo fosse stato dedotto ed assunto dalla stessa in forza dei singoli contratti di compravendita. Avendo gli attori posto a fondamento della loro pretesa un titolo contrattuale, non poteva pertanto al Corte di appello, una volta esclusa la sussistenza di esso, ritenere che tale obbligazione discendesse a carico della convenuta direttamente dalla legge.

La relativa pronuncia è viziata da extrapetizione.

Sotto il secondo profilo, si rinviene il vizio di violazione di legge denunziato in quanto l'art. 1138 cod. civ. si limita a stabilire che la formazione del regolamento, per disciplinare l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, è obbligatoria quando il numero dei condomini è superiore a dieci, ma non pone affatto l'obbligo della sua redazione a carico del venditore delle singole unità abitative di cui è composto il condominio, che sia anche costruttore dello stabile. La conclusione che un tale obbligo ricada su quest'ultimo e non, come invece appare logicamente implicito nella norma, a carico dei singoli condomini, costituisce, pertanto, un palese errore di interpretazione ed applicazione del dettato normativo, del tutto priva di fondamento giuridico.

Il quarto motivo denunzia nullità della sentenza per violazione dell'art. 112 o dell'art. 345 cod. proc. civ., censurando il capo della decisione che ha accolto la domanda delle controparti per la condanna della società Bramonti alla riduzione in pristino e destinazione a giardino dell'area antistante l'edificio condominiale e fronteggiante la via (OMISSIS) , reputando efficace anche nei confronti dei singoli acquirenti, in quanto richiamato nei relativi contratti di acquisto, l'atto d'obbligo del 1972 sottoscritto dall'impresa costruttrice nei confronti del Comune. Tale statuizione, ad avviso della ricorrente, non appare rispettosa dell'art. 112 cod. proc. civ., atteso che gli attori, nel proprio atto di citazione in primo grado, avevano fondato la loro domanda non già in ragione dei propri titoli contrattuali, ma sostenendo che l'atto d'obbligo, in quanto tale, fosse direttamente efficace e vincolante anche nei loro confronti. In ogni caso, qualora si ritenesse che il richiamo diretto al titolo contrattuale fosse stato effettivamente formulato in appello, la Corte avrebbe dovuto dichiarare inammissibile la domanda, ai sensi dell'art. 345 cod. proc. civ., in quanto integrante una mutatio libelli non consentita in sede di impugnazione. Con riferimento a questo motivo, unitamente ai successivi motivi quinto, sesto e settimo, i controricorrenti hanno sollevato eccezione di giudicato esterno, deducendo che in un altro giudizio, pendente tra il N.B. , occupante dell'area di cui si discute, e la società Bramonti, il Tribunale di Roma ha pronunciato una sentenza, non oggetto di successiva impugnazione, che, in accoglimento delle domande riconvenzionali della società convenuta, aveva dichiarato risolto il contratto preliminare per la cessione dell'area di cui si discute concluso tra le parti e condannato il N. al risarcimento dei danni. Poiché la società Bramonti aveva in quel giudizio giustificato l'inadempimento della controparte in ragione del mutamento di destinazione dell'area consumato dall'occupante in violazione dell'atto d'obbligo dalla stessa sottoscritto con il Comune di Roma, assumono i controricorrenti che la vincolatività di tale atto nei confronti della loro venditrice, la società Bramonti, costituirebbe ormai una conseguenza o una situazione definitivamente giudizialmente accertata in modo definitivo, il che precluderebbe alla stessa società di porla in discussione in questo giudizio.

L'eccezione è infondata.

È sufficiente al riguardo rilevare che la sentenza invocata dai controricorrenti ha pronunciato su domande avanzate tra parti diverse da quelle tra cui pende la presente controversia, sicché manca quell'elemento della identità delle parti necessario per riconoscerle l'efficacia di giudicato stabilita dall'art. 2909 cod. civ.. Né può assumere rilievo, sotto tale aspetto, la circostanza che gli odierni controricorrenti siano intervenuti in quel giudizio, aderendo alle richieste della società convenuta, atteso che essi non hanno assunto la posizione di parte sostanziale rispetto alla domanda su cui si è pronunciata la decisione ed al presupposto accertamento.

Mancano comunque anche le condizioni per una estensione oggettiva del giudicato. Da quanto esposto dagli stessi controricorrenti risulta che la società Bramonti ha eccepito l'inadempimento della controparte per mutamento di destinazione dell'area di cui si discute muovendo da presupposto che questi si fosse contrattualmente vincolato a rispettare la destinazione dell'area impressa dall'atto d'obbligo, non già in forza di una ritenuta efficacia diretta dello stesso nei suoi confronti. La questione posta dal presente giudizio, ed investita dai motivi di ricorso sopra indicati, in ordine alla diretta efficacia verso terzi dell'atto d'obbligo sottoscritto dalla società costruttrice nei confronti del Comune di Roma, non risulta pertanto affatto affrontata né risolta dalla sentenza invocata. Tanto precisato, il quarto motivo del ricorso principale è infondato. Dalla lettura degli atti del processo, consentita a questa Corte in ragione della natura processuale del vizio denunziato, risulta infatti che già la sentenza di primo grado aveva giustificato l'accoglimento della domanda degli attori sul punto in ragione della considerazione che l'atto d'obbligo sottoscritto dalla venditrice con il Comune di Roma fosse stato richiamato dai singoli contratti di vendita intervenuti tra le parti. Tale conclusione risulta contestata dalla società Bramonti nel proprio atto di appello, ma non sotto il profilo, investito dal motivo, della violazione dell'art. 112 cod. proc. civ. Ne discende che non avendo la società ricorrente denunziato il vizio di extrapezione della sentenza di primo grado, essa non può ora lamentare che il giudice di appello, confermando tale capo della decisione, si sia pronunciato anch'esso sul punto, atteso che la tale contestazione le è ormai preclusa per il principio della formazione progressiva del giudicato.

Il quinto motivo di ricorso denunzia insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, lamentando che la sentenza impugnata abbia affermato l'efficacia dell'atto d'obbligo da parte dell'impresa costruttrice in favore degli acquirenti in ragione della mera considerazione che nei contratti di vendita era stata menzionata la licenza di costruzione. Tale richiamo, sostiene la ricorrente, è però del tutto insufficiente ed incongruo a giustificare l'efficacia nei confronti degli acquirenti degli obblighi assunti dalla costruttrice nei confronti del Comune, atteso che essi hanno effetto limitato alle parti e non verso i terzi. Sotto altro profilo, la Corte è caduta in errore in quanto non ha rilevato che nel contratto era previsto espressamente la riserva in proprietà in favore della venditrice di "tutte le zone di distacco che potranno essere utilizzate per qualsiasi uso", con facoltà per la medesima "di costruire altro manufatto sull'area restante fronteggiante via (OMISSIS) , utilizzando gratuitamente i servizi fognari".

Il sesto motivo denunzia violazione degli artt. 1362 e 1363 cod. civ., lamentando che il giudice di merito abbia attribuito ai contratti di compravendita un significato diverso da quello emergente dal loro tenore letterale, disattendendo completamente le clausole che riservavano al venditore la piena proprietà ed utilizzazione delle zone di distacco e la facoltà di edificare altro manufatto sull'area antistante.

Il settimo motivo denunzia violazione dell'art. 1350 cod. civ., assumendo che l'interpretazione dei contratti di compravendita accolta dal giudice di merito, finendo con l'attribuire agli acquirenti un diritto di servitù sulle aree rimaste in proprietà della venditrice, si pone in aperto contrasto con la disposizione di cui all'art. 1350 cod. civ., che esige la forma scritta ad substantiam per i contratti che costituiscono diritti reali su beni immobili, obbligo di forma che si traduce nell'esigenza che la dichiarazione di volontà volta a tal fine debba essere chiaramente formulata nei suoi elementi essenziali.

I motivi, che per l'identità del tema trattato vanno trattati insieme, sono fondati.

Va premesso che, come questa Corte ha già avuto modo di affermare, la convenzione stipulata tra un Comune ed un privato costruttore con la quale questi, al fine di conseguire il rilascio di una concessione o di una licenza edilizia, si obblighi ad facere o a determinati adempimenti nei confronti dell'ente pubblico, quale, ad esempio, la destinazione di un'area ad uno specifico uso, non solo non costituisce un contratto di diritto privato ma neppure ha specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, configurandosi come atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento finale dal quale promanano poteri autoritativi della pubblica amministrazione, la quale è portatrice di interessi essenzialmente pubblici e non di protezione di quelli di alcuni privati. Ne consegue che, non potendosi configurare l'atto d'obbligo come contratto a favore di terzi, figura che postula, ai sensi dell'art. 1411, primo comma, cod. civ,, l'esistenza di un interesse dello stipulante, i terzi privati acquirenti dell'immobile edificato non hanno alcuna possibilità di rivendicare diritti sulla base di esso né quindi di agire per il suo adempimento, salva l'ipotesi che esso sia stato trasfuso in una disciplina negoziale all'atto del trasferimento delle singole unità immobiliari (Cass. n. 24572 del 2006; Cass. n. 10459 del 2001; Cass. S.U. n. 4016 del 1998).

La sentenza impugnata si è discostata vistosamente da questi principi. In particolare, l'affermazione della Corte di appello che ha riconosciuto in favore degli attori, acquirenti delle unità abitative dell'immobile, il diritto nei confronti del costruttore venditore di ottenere l'adempimento degli obblighi di destinazione contenuti nell'atto d'obbligo da questi sottoscritto con il Comune in ragione della mera menzione nei contratti di vendita della licenza di costruzione del fabbricato, appare palesemente errata e comunque non sostenuta da un'adeguata e congrua motivazione. La menzione nei contratti di compravendita della licenza edilizia appare infatti un elemento chiaramente inidoneo da cui far conseguire efficacia verso i terzi dell'atto d'obbligo intervenuto tra privato e pubblica amministrazione. L'indicazione della licenza edilizia nei contratti di trasferimento della proprietà degli immobile è invero adempimento richiesto specificatamente dalla legge ai fini della verifica della regolarità edilizia del bene. È evidente pertanto che ad essa, in mancanza di ulteriori indicazioni, non può attribuirsi il significato di una manifestazione di volontà diretta a conferire efficacia vincolante, tra gli stipulanti l'atto di compravendita, dell'atto d'obbligo. Questa conseguenza può ravvisarsi soltanto laddove le parti abbiano espressamente richiamato lo specifico contenuto dell'atto d'obbligo nel contratto, manifestando così in maniera chiara la volontà far nascere, in relazione ad esso, nuovi diritti e nuove obbligazioni. L'accertamento che il giudice di merito deve in questi casi sta pertanto proprio nel valutare la sussistenza di un tale accordo, vale a dire la presenza in contratto di clausole volte a manifestare l'intenzione dei contraenti di trasfondere nel proprio regolamento contrattuale il contenuto di uno o più punti dell'atto d'obbligo, sicché, in mancanza di tali clausole e, a maggior ragione, in presenza di clausole incompatibili con tale volontà, nessuna efficacia può essere ad esso riconosciuta in favore degli acquirenti. La decisione impugnata ha disapplicato invece questi criteri, omettendo una qualsiasi indagine sul contenuto dei contratti di compravendita e limitandosi a valorizzare un dato, la menzione in essi della licenza edilizia, di per sé privo di rilevanza.

Con l'ottavo motivo di ricorso, che denunzia omessa motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio e violazione e falsa applicazione degli artt. 1123 e 2058 cod. civ., la ricorrente investe il capo della sentenza impugnata che l'ha condannata al risarcimento del danno.

Il motivo va dichiarato assorbito, alla luce della decisione raggiunta in ordine agli altri motivi.

L'unico motivo del ricorso incidentale denunzia violazione dell'art. 112 cod. proc. civ., censurando la sentenza impugnata per non essersi pronunciata sul motivo di appello incidentale che lamentava l'omessa pronuncia sulla richiesta degli attori di condanna della controparte alla rimozione degli automezzi.

Anche questo mezzo va dichiarato assorbito per la stessa ragione del precedente, interessando un capo della decisione dipendente dalla statuizione oggetto di cassazione.

In conclusione, vanno accolti il primo, il secondo, il terzo, il quinto, il sesto ed il settimo del ricorso principale, rigettato il quarto e dichiarati assorbiti l'ottavo ed il ricorso incidentale; la sentenza è cassata in relazione ai motivi accolti e la causa rinviata ad altra Sezione della Corte di appello di Roma, che provvederà anche alla liquidazione delle spese di giudizio.

P.Q.M.

accoglie il primo, il secondo, il terzo, il quinto, il sesto ed il settimo motivo del ricorso principale, rigetta il quarto e dichiara assorbiti l'ottavo ed il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa, anche per la liquidazione delle spese di giudizio, ad altra Sezione della Corte di appello di Roma.

IL COMMENTO

Regolamento condominiale ed effetti nei confronti dei terzi acquirenti degli obblighi assunti con il Comune dalla società costruttrice

di

ALESSANDRA ANGIULI

Alcuni proprietari di appartamenti facenti parte di uno stabile condominiale convengono in giudizio la società costruttrice, lamentando che essa, pur essendovi obbligata in forza di clausola espressa nei contratti di compravendita, non aveva predisposto il regolamento condominiale, oltre a non aver rispettato l’obbligo assunto con il Comune in sede di rilascio del titolo edilizio di sistemare e mantenere a giardino gli spazi di distacco e l’area fronteggiante il fabbricato. Il Tribunale accoglie la domanda, così come la Corte d’Appello.

La questione giunge all’attenzione della Corte di Cassazione che, invece, con la pronuncia in commento, rivaluta l’operato delle Corti di merito e cassa la sentenza impugnata, rinviando ad altra sezione della Corte di appello.

Si può idealmente tracciare una linea di confine tra i due segmenti della pronuncia della S.C.

La prima parte concerne la titolarità dell’obbligo di redazione del regolamento di condominio, mentre la seconda ha ad oggetto l’operatività e l’efficacia verso i terzi acquirenti delle unità immobiliari delle convenzioni (e dei relativi obblighi) che il costruttore del fabbricato assuma nei confronti del Comune.

Quanto ai caratteri del regolamento di condominio, la norma di riferimento è l’art. 1138 c.c., che obbliga i condomini, quando siano in misura superiore a dieci, a formarlo, dimodoché esso contenga “le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione”.

Sul punto, la S.C. censura l’operato della Corte d’appello, nella parte in cui ha fondato l’obbligo della società costruttrice di predisporre il regolamento di condominio non su una clausola espressa contenuta nei singoli contratti di compravendita, bensì direttamente sulla previsione del citato art. 1138 c.c. In tal modo, ad avviso della S.C., la Corte d’appello ha non soltanto violato l’art. 112 c.p.c., che prescrive il rispetto del principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato, ma anche l’esplicita previsione del ridetto articolo, che impone ai condomini, e solo se essi siano in misura superiore a dieci, di predisporre il regolamento condominiale.

Ed in effetti tale interpretazione non è smentita dalla dottrina che se ne è occupata (DOGLIOTTI, I diritti reali. 7 – Comunione e condominio, in Tr. Dir. Civ., diretto da Sacco, Torino, 2006, 414 ss.; CHINE’ – ZOPPINI, con il coordinamento di FRATINI, Manuale di diritto civile, Roma, Neldiritto Editore, 2011, 613 ss.), oltre che apparire conforme all’orientamento giurisprudenziale sul punto uniformemente condiviso. Il regolamento di condominio, infatti, come spesso accade nei casi in cui il costruttore dell’edificio sia anche il proprietario originario dell’intero stabile, può essere dallo stesso originariamente predisposto (c.d. “regolamento di origine esterna”: Cass., 10.2.2009, n. 3245, in Mass. Giust. Civ., 2009, 206) ed accettato con il primo atto di frazionamento dell’intero fabbricato e di seguito trascritto nei registri immobiliari, oppure con l’acquisto, previo inserimento dello stesso o mero richiamo nei singoli atti d’acquisto, non essendo richiesta l’applicazione del meccanismo protettivo previsto dall’art. 1341 c.c. (in tal senso, Cass., 14 gennaio 1993, n. 395, in Giust. civ., 1994, I, 504) o, attualmente, dal Codice del consumo. In mancanza della predisposizione ad opera del costruttore/primo proprietario, il regolamento può essere formato dai condomini (c.d. “regolamento di origine assembleare” – Cass. 27.10.2011, n. 22428, in Mass. Giust. Civ., 2011, 10), mentre tale facoltà diviene un obbligo soltanto se i condomini siano più di dieci.

La natura giuridica del regolamento di condominio è evidentemente contrattuale (Cass., 7.6.2011, n.12291, in Mass. Giust. Civ., 2011, 853; Cass., 15.2.2011, n. 3705, in Il civ., 2011, 68; Cass., 10 febbraio 2010, n. 3002, in Giust. Civ., I, 1093; Cass., 14.8.2007, n. 17694, in Arch. Locaz., 2008, 368; Trib. Roma, Sez. VI, 18 novembre 2005, in Giur. Merito, 2006, 1447; Cass., 20.4.2005, n. 8216, in Giust. Civ., 2006, I, 2891; in dottrina, COSTANTINO, Contributo alla teoria della proprietà, 1967, 304; RUSCELLO, I regolamenti di condominio, 1980, 161 ss.), ed esige, pertanto, l’approvazione all’unanimità, quando esso ha ad oggetto le clausole limitatrici del diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni, o quando attribuisce ad alcuni condomini maggiori diritti che ad altri (CHINE’ – ZOPPINI, con il coordinamento di FRATINI, Manuale di diritto civile, cit., 626 e 632-633). Se, invece, il regolamento contiene clausole che si limitano a disciplinare l’uso dei beni comuni, esso non ha natura contrattuale e può essere approvato dalla maggioranza dei condomini (in tal senso, Cass., 23.2.2007, n. 4219; 25.8.2005, n. 17276; Cass., 28.6.2004, n. 11960, tutte cit. da CHINE’ – ZOPPINI, con il coordinamento di FRATINI, Manuale di diritto civile, cit., 625). Allo stesso modo, se il regolamento predisposto dall’originario proprietario/costruttore dell’edificio non incide su diritti individuali, anch’esso non ha natura contrattuale. Non è più condivisibile, invece, l’orientamento dottrinale che conferiva al regolamento la natura di legge interna del gruppo, dotata dei caratteri di generalità e astrattezza (BRANCA, Comunione, condominio negli edifici, in Comm. Cod. civ. a cura di Scialoja e Branca, 1982, 200 e 600; FRAGALI, La comunione, in Tr. Cicu Messineo, 1973, XIII, I, 500).

Il regolamento condominiale c.d. “contrattuale”, indipendentemente dalla circostanza che sia formato dall’originario proprietario/costruttore o dai condomini, ha la natura di contratto plurilaterale a comunione di scopo (DOGLIOTTI, I diritti reali, cit., 415; in giurisprudenza, Cass., 21.5.2008, n. 12850, in Mass. Giust. Civ., 2008, 769), atipico, le cui disposizioni sono meritevoli di tutela solo ove regolino aspetti del rapporto per i quali sussista un interesse generale dell’ordinamento giuridico (Cass., 29.9.2011, n. 19893, in D&G, 2011, 1) e le cui previsioni, nei limiti in cui si vedrà, si estendono anche ai condomini che non l’abbiano espressamente approvato.

Solo se il regolamento è approvato dall’unanimità dei condomini, infatti, le sue disposizioni sono idonee ad incidere su diritti soggettivi individuali, limitando le facoltà connesse con il diritto dominicale in titolarità, costituendo sulle rispettive proprietà delle servitù reciproche; in caso di regolamento approvato dalla maggioranza dei partecipanti ovvero predisposto dall’originario proprietario o costruttore dello stabile ma non singolarmente accettato dai singoli acquirenti, le sue disposizioni sono valide se ed in quanto non confliggano con le facoltà del proprietario, ma disciplinino le modalità di utilizzo delle cose comuni ovvero l’organizzazione o il funzionamento dei servizi comuni (Cass., 15.2.2011, n. 3705, cit., 68; Trib. Udine, 1.10.2009, in Arch. Locaz., 2010, 189; Cass., 18.9.2009, n. 20237, in Arch. Locaz., 2010, 280).

Trattandosi di un atto avente natura contrattuale, esso, per essere valido, deve contenere restrizioni alle facoltà inerenti la proprietà esclusiva che siano formulate in modo espresso e non equivoco, “in modo tale da non lasciare alcun margine di incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni” (Cass., 20.7.2009, n. 16832, in Giust. civ., 2010, 5, 1098; sul punto, cfr. GALLUCCI, Regolamento di condominio e facoltà d’uso delle unità immobiliari: la Suprema Corte conferma la legittimità delle clausole limitatrici, in D&G, 2009, 3).

Nel caso di specie, correttamente la S.C. ha ritenuto che l’obbligo di predisporre il regolamento di condominio non potesse incombere sul costruttore/proprietario originario dello stabile, in quanto – non essendo provato che egli si fosse impegnato a tanto nei contratti di compravendita delle singole unità immobiliari – non può in alcun modo sostenersi che il relativo obbligo derivi direttamente dalla legge (art. 1138 c.c.), considerato che tale obbligo deriva in effetti dalla legge, ma solo a carico dei condomini e solo se essi siano più di dieci.

L’altra questione problematica affrontata dalla S.C. concerne l’efficacia nei confronti dei terzi acquirenti delle unità immobiliari degli obblighi assunti dal costruttore con il Comune al fine di ottenere il permesso di costruire. Nella specie, pare potersi ricostruire che nei contratti di vendita delle singole unità immobiliari fosse stato menzionato il titolo abilitativo ottenuto dalla società costruttrice (allora, la “licenza edilizia”). In tale richiamo i proprietari attori avevano ravvisato la fonte di un diritto al rispetto dell’atto d’obbligo che la società costruttrice aveva assunto con il Comune, al fine di ottenere il rilascio dell’atto che gli avrebbe consentito di costruire.

Tale ricostruzione non può essere condivisa ed, in effetti, viene smentita dalla S.C., che precisa che la convenzione stipulata dalla società costruttrice con il Comune con la quale la società, al fine di conseguire la licenza edilizia (oggi: permesso di costruire), si obbliga ad un facere, ossia a determinati adempimenti nei confronti dell’ente pubblico (per esempio, la destinazione di un’area ad un uso specifico, come nella specie), non ha validità di contratto di diritto privato, né specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento dei futuri stipulanti con tale società costruttrice, avendo mera natura di atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento finale.

Sul punto, la S.C. giunge all’enunciazione di un principio – quello dell’inefficacia nei confronti dei terzi delle obbligazioni assunte dal privato concessionario nei confronti della p.A: - partendo, tuttavia, da un presupposto non condivisibile: quello secondo il quale la convenzione urbanistica non ha natura autonoma negoziale, ma si configura come “mero atto intermedio” del procedimento amministrativo.

Eppure, è ormai pacifica la riconduzione degli accordi tra p.A. e privati nell’area dei negozi giuridici, attraverso il richiamo all’art. 11 della l. n. 241/1990, che menziona gli accordi sostitutivi del provvedimento amministrativo, sottoponendoli “ove non diversamente previsto” ai “principi del codice civile in materia di obbligazioni e contratti in quanto compatibili”. Sulla base di tale richiamo, alle convenzioni urbanistiche si riconosce natura giuridica contrattuale, trattandosi di atti con i quali le parti assumono obbligazioni reciproche, che devono essere adempiute secondo le regole ed i principi del diritto privato.

In applicazione del principio generale di relatività, che risale al diritto romano, il contratto, salve le eccezioni ammesse dalla legge, produce i suoi effetti soltanto tra le parti, non potendo pregiudicare i terzi, né giovare loro, come si desume dalle disposizioni degli artt. 1321 e 1372 c.c. E’ proprio, pertanto, la natura contrattuale della convenzione tra privato costruttore e p.A. a indurre a ritenere che essa non possa produrre effetti nei confronti dei terzi, tra i quali si possono includere anche i successivi acquirenti delle unità immobiliari facenti parte del condominio.

Sul punto, non va omesso di considerare che la dottrina ha ormai da tempo sottoposto a revisione il dogma della assoluta relatività degli effetti del contratto, consentendo che il contratto produca effetti verso i terzi, purchè essi siano meramente favorevoli (DONISI, Il problema dei negozi giuridici unilaterali, 1972, 68 ss.; SCOGNAMIGLIO, Dei contratti in generale, 1970, 59 ss.; BIANCA, Il contratto, 2000, 12 ss.), derivando tale interpretazione dal combinato disposto del co. 2° dell’art. 1372 c.c. con la previsione dell’art. 1411 c.c., che ammette la generale figura juris del contratto a favore del terzo.

Nella specie, ognun vede che l’atto d’obbligo assunto dalla società costruttrice non può avere natura di contratto a favore di terzo, che richiede, per la sua esistenza e validità, la sussistenza di un interesse dello stipulante (art. 1411, 1° co., c.c.), mentre nella specie l’interesse sotteso all’atto d’obbligo è quello, di natura pubblica, alla sistemazione edilizia ed urbanistica di determinate aree. I terzi acquirenti delle singole unità immobiliari non hanno, pertanto, alcuna possibilità di rivendicare diritti sulla base mera dell’atto d’obbligo, che riguarda un rapporto pubblicistico intercorrente inter alios, né di agire in giudizio per il suo adempimento, salvo che il contenuto dell’atto d’obbligo sia stato trasfuso nei singoli contratti di compravendita e perciò ricompreso tra le pattuizioni intervenute tra società venditrice e singoli acquirenti delle unità immobiliari (Cass., 20.11.2006, n. 24572, in Riv. notar., 2008, 150; Cass., 1.8.2001, n. 10459, in Mass. Giust. civ., 2001, 1509; Cass. Sez. Un., 20.4.1998, n. 4016, in Riv. giur. edil., 1998, I, 1317). In tal caso potrebbe configurarsi un “contratto con effetti protettivi a favore di terzi”, riconducibile alla categoria dei contratti ad efficacia indiretta, che comporta che ricadano sul terzo soltanto le conseguenze ulteriori dell’attività giuridica da altri posta in essere (GAZZONI, Manuale, 921 ss.).

Nel caso di specie, non vi era alcuna menzione dell’atto d’obbligo nei singoli atti di compravendita, viceversa v’era solo il richiamo alla licenza edilizia, evidentemente inidoneo a far sorgere diritti in capo agli acquirenti delle singole unità immobiliari.






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