neldiritto.it neldirittoeditore.it neldiritto alta formazione espertoappalti.it
Neldiritto.it - rivista telematica di diritto



VINCOLO D'ASSERVIMENTO



Rapporto tra vincolo d'asservimento negoziale e successiva strumentazione urbanistica


di

Ettore NESI

Si anticipa un estratto dell’Approfondimento di diritto Amministrativo che sarà inserito nel fascicolo di Ottobre della Rivista cartacea NelDiritto

 

Consiglio di Stato, Sez. IV, 29 agosto 2012, n. 4643

 

Urbanistica e edilizia - piano regolatore generale - zonizzazione - standards urbanistici e edilizi e indici di edificazione - indice fondiario di edificabilità - dimensionamento indici - lotto già parzialmente edificato - ulteriore edificazione - volumetria consentita - cessione di cubatura -vincolo d'asservimento - rilevanza trasferimenti di proprietà successivi - non sussiste - rilevanza modifiche alla destinazione urbanistica dell'area asservita - non sussiste - durata vincolo - a tempo indeterminato.

 

Massime

1. Nel caso di aree edificatorie già utilizzate a fini edilizi mediante il c.d. atto d'asservimento, ove si domandi l'edificazione delle aree asservite, quanto attestato dal certificato di destinazione edilizia sulla base della conformazione giuridica astratta impressa in sede di pianificazione generale non vale ad obliterare l'esigenza di procedere ad una valutazione concreta delle potenzialità edificatorie ancora esprimibili dall'area in forza del computo della cubatura ceduta; né il frazionamento catastale dell’area asservita incide sul pregresso asservimento.

2. L’asservimento è una condizione oggettiva del fondo, impressa dal proprietario del fondo asservito e cristallizzata nell’originario titolo abilitativo rilasciato al proprietario del fondo beneficiato in termini volumetrici, destinata a permanere a tempo indeterminato, nonostante le vicende relative alla zonizzazione ed ai relativi indici conformativi.

3. Qualora all’asservimento volontario seguano strumenti urbanistici preclusivi dell'edificabilità, in questa fase può parlarsi non tanto di sospensione dell’efficacia dell’asservimento, quanto di irrilevanza del titolo negoziale rispetto all’edificabilità in concreto, inibita direttamente dal pianificatore; a fronte poi di ulteriori sopravvenienze urbanistiche più favorevoli, il vincolo di inedificabilità assoluta tracciata dalle parti nel titolo abilitativo “maggiorato” rilasciato dall’amministrazione non decade, in quanto lo stesso, configurando una condizione oggettiva del fondo, torna a rilevare autonomamente al sopravvenire dell’astratta edificabilità introdotta dalla nuova strumentazione urbanistica.

 

Estratto delle motivazioni

[…Omissis…]

Venendo al merito della vicenda, possono essere agevolmente risolte mediante il mero richiamo ai precedenti di questo Consiglio le questioni della mancata menzione del vincolo nel certificato urbanistico e quella dell’incidenza del successivo frazionamento sulle sorti del vincolo.

Sul primo versante si è già chiarito che quanto attestato dal certificato di destinazione edilizia sulla base della conformazione giuridica astratta impressa in sede di pianificazione generale non vale ad obliterare l'esigenza di procedere ad una valutazione concreta delle potenzialità edificatorie ancora esprimibili dall'area in forza del computo della cubatura ceduta (Sez. V, 27 giugno 2011, n. 3823); sul secondo, che il frazionamento catastale dell’area asservita non incide sul pregresso asservimento (Sez. IV, 26 settembre 2008, n. 4647; 20 Lug 2011, n. 4405; 9 luglio 2011, n. 4134).

Maggiore approfondimento necessita la diversa ed ulteriore questione del rapporto tra asservimento e successiva strumentazione urbanistica. Invero anche in relazione a tale aspetto si è privilegiata la natura reale e definitiva del vincolo inedificandi con conseguente cristallizzazione della situazione tracciata dalle parti nel titolo abilitativo “maggiorato” rilasciato dall’amministrazione, ed inedificabilità assoluta dell’area asserivita, pur a fronte di sopravvenienze urbanistiche più favorevoli (da ultimo, in termini netti, Sez. IV 20 Luglio 2011, n. 4405; 9 luglio 2011, n. 4134).

Nel caso di specie, la particolarità sarebbe data dall’esistenza di una precedente parentesi pianificatoria (Piano Piccinato) che ha destinato a verde pubblico l’area, innanzi volontariamente asservita. Dunque l’area asservita sarebbe stata dapprima destinata a verde pubblico e poi nuovamente reintegrata nelle sue potenzialità edificatorie in virtù delle previsione del recente PGT.

Secondo la tesi degli appellanti, la vicenda intermedia dimostrerebbe che il Pianificatore ha deliberatamente e senza equivoci voluto attribuire all’area, in precedenza priva di capacità edificatoria (in forza delle previsioni del Piano Piccinato e non già del vincolo volontario di asservimento), una destinazione compatibile con l’edificazione privata, nei limiti degli indici contestualmente dettati. L’iniziale asservimento residuerebbe sul piano meramente storico, inizialmente doppiato dalla pianificazione intermedia e poi eliso dalla strumentazione più recente.

Il tentativo, pur pregevole, di riportare sull’esclusivo piano della pianificazione il destino edificatorio del suolo, oggetto, nel lontano ’63 del più volte citato asservimento, non è tuttavia compatibile con il rigore del principio, ricordato dalla Sezione anche di recente, a mente del quale l’asservimento è una condizione oggettiva del fondo, impressa dal proprietario e cristallizzata nell’originario titolo abilitativo rilasciato al proprietario del fondo beneficiato in termini volumetrici, la quale permane a tempo indeterminato nonostante le vicende relative alla zonizzazione ed ai relativi indici conformativi.

Nel caso in esame, se l’imposizione di una destinazione a verde pubblico, successiva all’asservimento volontario, ha determinato l’inedificabilità ad altro titolo dell’area – presentandosi quale limite esterno direttamente derivante dalla pianificazione – non per questo ha fatto venir meno il titolo negoziale che, come detto, configurando una condizione oggettiva del fondo, torna a rilevare autonomamente al sopravvenire dell’astratta edificabilità introdotta dalla nuova strumentazione urbanistica. Più che di sospensione dell’efficacia dell’asservimento durante la vigenza del Piano Piccinato (come affermato dal Giudice di Prime cure) può in questa fase parlarsi di irrilevanza del titolo negoziale rispetto all’edificabilità in concreto, inibita direttamente dal pianificatore.

[…Omissis…]

 

Commento

Nel 2011 la Società Alfa International ottenne dal Comune di Monza il permesso di costruire avente ad oggetto la costruzione di una nuova edificazione residenziale. Il titolo edilizio venne impugnato dal Condominio Montesanto e da altri terzi residenti in prossimità dell'area da edificare, i quali censurarono il p.d.c. in quanto rilasciato senza tener conto dell'asservimento volumetrico posto in essere nel 1963 dagli originari titolari dell'area ora di proprietà della Società Alfa al fine di ottenere una licenza edilizia. In virtù di tale cessione di cubatura, si sarebbe costituita sull'area asservita una servitù non aedificandi; cosicché l'amministrazione, nel calcolare la capacità volumetrica del lotto, avrebbe dovuto considerare l'intero lotto originario e detrarre da essa la volumetria nel frattempo realizzata.

In accoglimento di tale motivo di ricorso il T.A.R. Lombardia Milano, Sez. II, 24 febbraio 2012, annullò l'impugnato p.d.c., non avendo l'Amministrazione comunale tenuto conto del vincolo d'asservimento, nel calcolo della volumetria disponibile del lotto di proprietà della Società Alfa. Né, secondo il T.A.R., avrebbe potuto rilevare il fatto che il vincolo non risultasse dalla certificazione urbanistica, né le sopravvenienze della pianificazione. Viene infatti osservato dal T.A.R. Lombardia come non possa ritenersi che «l’attribuzione all’area asservita, per un certo periodo, di una destinazione differente da quella originaria, comporti - nel momento in cui l’area torni alla precedente destinazione - il decadere e l’azzeramento dei vincoli di asservimento precedentemente costituiti.

Allorquando la destinazione urbanistica dell’area asservita venga modificata, il vincolo di asservimento non può operare; ma ove intervenga una ulteriore modifica alle previsioni dello strumento urbanistico che riporti l’area all’originaria destinazione - in mancanza di una diversa ed espressa volontà del pianificatore - riprendono efficacia i vincoli di inedificabilità gravanti su di essa» (T.A.R. Lombardia Milano, Sez. II, 24 febbraio 2012, n. 623, nella specie dapprima all'area asservita era stata impressa destinazione a verde e successivamente ancora destinazione residenziale).

Nel rigettare l'appello proposto dal Comune di Monza e dalla Società Alfa il Consiglio di Stato ha esaminato il profilo relativo alla mancata menzione del vincolo d'asservimento nel certificato urbanistico, quello afferente all'incidenza del successivo frazionamento sulle sorti di tale vincolo, nonché, infine, il tema delle sopravvenienze urbanistiche che, successivamente all'apposizione del vincolo d'asservimento, hanno determinato l'espansione o la contrazione delle capacità edificatorie dell'area asservita.

Preliminarmente all'illustrazione delle motivazioni della sentenza d'appello, sembra opportuno ricordare che l’istituto dell’asservimento "si è formato dopo l’entrata in vigore del decreto ministeriale 2 aprile 1968, che ha fissato gli standards di edificabilità delle aree e ha introdotto una organica regolamentazione della densità edilizia (territoriale e fondiaria)" (Cons. St., Ad. Plen., 23 aprile 2009, n. 3).

La quantità di edificazione ammissibile in una determinata zona territoriale omogenea è determinata dagli strumenti urbanistici sulla base di indici massimi predeterminati dal legislatore (v. art. 17 commi penultimo e ultimo l. n. 765/1967, c.d. Legge ponte, nonché il decreto attuativo, D.M. 2 aprile 1968 n. 1444).

Tradizionalmente si distingue tra indice di fabbricabilità (o di densità edilizia) territoriale, indice fondiario, indice di copertura. Il primo, la densità territoriale, «indica la quantità massima di volumi realizzabili in una zona territoriale omogenea, ovvero in un comprensorio di terreno caratterizzato da una medesima qualità urbanistica» (T.A.R. Sicilia Catania, Sez. I, 14 luglio 2010, n. 3034; nello stesso senso R. Zanino, Il trasferimento di volumetria e le possibilità edificatorie, in Giustamm.it, 2009/03). Osserva l'Adunanza Plenaria che la densità territoriale «è riferita a ciascuna zona omogenea e definisce il complessivo carico di edificazione che può gravare sulla stessa, con la conseguenza che il relativo indice è rapportato sia all’intera superficie sottoposta alla medesima vocazione urbanistica sia alla concreta insistenza di costruzioni» (Ad. Plen. dec. n. 3/2009 cit.). Questo primo indice è «frutto del rapporto tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e spazi liberi o, comunque, non suscettibili di edificazione per il privato» (Cass., SS.UU., 14 maggio 2010, n. 11729).

 

...omissis...






Condividi
Pagina Precedente Pagina Precedente

StampaStampa



Condividi