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Articolo di Dottrina



POTERI DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO



Sulla legittimazione dell’Amministratore di condominio ad agire in giudizio per la tutela di un bene comune

Giovanni GUIDA

Si anticipa un estratto dell’Approfondimento di diritto Civile che sarà inserito nel fascicolo di Maggio della Rivista cartacea NelDiritto

Cass. civ., Sez. II, 22 marzo 2013, n. 7327

Diritti reali - Condominio - Amministratore - Poteri – Legittimità ad agire in giudizio – bene comune – Sussistenza.

Massima

Il potere rappresentativo che compete all'amministratore del condominio ex artt. 1130 e 1131 c.c. e che, sul piano processuale, si riflette nella facoltà di agire in giudizio per la tutela dei diritti sulle parti comuni dell'edificio, comprende tutte le azioni volte a realizzare tale tutela, con esclusione soltanto di quelle azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni cui si riferiscono, esulando, pertanto, dall'ambito degli atti conservativi.

Estratto delle motivazioni

[…Omissis…]

2) Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano l'erronea e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia. Sostengono che la Corte di Appello, pur avendo ritenuto la legittimazione attiva del Condominio sul rilievo che l'azione proposta era di reintegra, non ha proceduto all'accertamento dell'esercizio di fatto del possesso del sottotetto da parte dei condomini e dell'esecuzione, da parte dei convenuti, di opere impeditive dell'uso comune. Deducono che, non risultando il possesso comune del sottotetto da parte dei condomini, non può nemmeno raffigurarsi l'ipotesi di uno spoglio. Rilevano, inoltre, che non può attribuirsi alcun valore confessorio alle dichiarazioni del M. , il quale non ha ammesso alcun abuso come fatto materiale, ma si è ripromesso di effettuare "alcune modifiche".

Il motivo deve essere disatteso.

Le censure mosse non si confrontano con le ragioni della decisione, atteso che la Corte di Appello, nel disattendere l'eccezione di carenza di legittimazione attiva dell'amministratore sollevata dagli appellanti, non ha affatto qualificato la domanda proposta dall'attore come possessoria, bensì come diretta alla tutela dello stato di fatto del bene condominiale, mediante il "ripristino" dell'originario stato dei luoghi, mutato attraverso l'esecuzione di opere in muratura, con conseguente acquisizione dello spazio intercluso nell'ambito esclusivo dei convenuti.

Nel ritenere l'amministratore legittimato a proporre l'azione di ripristino dello stato dei luoghi, la Corte di merito si è conformata alla consolidata giurisprudenza di questa Corte, secondo la quale il potere rappresentativo che compete all'amministratore del condominio ex artt. 1130 e 1131 c.c. e che, sul piano processuale, si riflette nella facoltà di agire in giudizio per la tutela dei diritti sulle parti comuni dell'edificio, comprende tutte le azioni volte a realizzare tale tutela, con esclusione soltanto di quelle azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni cui si riferiscono, esulando, pertanto, dall'ambito degli atti conservativi (tra le tante v. Cass. 25-7-2011 n. 16230; Cass. 30-10-2009 n. 23065; Cass. 24-11-2005 n. 24764).

Resta esclusa, di conseguenza, la possibilità di esperimento di azioni reali, contro i singoli condomini o contro terzi, dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità o al contenuto di diritti su cose e parti dell'edificio (Cass. 6-2-2009 n. 3044; Cass. 24-11-2005 n. 24764).

Al contrario, nell'ipotesi, ricorrente nel caso di specie, di abusiva occupazione di una porzione di area condominiale, mediante la costruzione di un manufatto di proprietà esclusiva, sussiste la legittimazione dell'amministratore di condominio ad agire giudizialmente, con azione volta al "ripristino dei luoghi", nei confronti dell'autore dell'opera denunciata (Cass. 25-7-2011 n. 16230). Una simile azione, infatti, essendo diretta al mantenimento dell'integrità materiale dell'area condominiale, stravolta dalla nuova costruzione, rientra nel novero degli atti conservativi di cui al menzionato art. 1130 c.c..

Le ulteriori deduzioni svolte con il motivo in esame per escludere valore confessorio alle dichiarazioni del M. sono inammissibili.

La Corte di Appello ha dato atto che i convenuti nelle loro difese non hanno contestato i fatti rappresentati dall'attore (costruzione di opere murarie all'interno dello spazio del sottotetto, tale da escludere l'area così chiusa dalla rimanente area condominale); ed ha rilevato che tale mancata contestazione assume un indubbio valore probatorio circa la presenza della condotta addebitata dal Condominio. In ogni caso, essa ha evidenziato che nella specie è stata acquisita prova positiva del fatto attraverso l'acquisizione del verbale dell'assemblea del 7-6-1003, dal quale risulta che il M. , a fronte delle contestazioni dell'amministratore e della richiesta di sgombero e ripristino, si è dichiarato disponibile all'abbattimento del muro di chiusura con ripristino della porticina di collegamento tra le due "entrata ed uscita", in tal modo riconoscendo la condotta addebitatagli.

I ricorrenti non hanno prospettato specifiche violazioni di legge o vizi di motivazione riguardo alla prima parte della motivazione, di per sé idonea a sorreggere la decisione. Come è stato precisato da questa Corte, infatti, l'onere di specifica contestazione, introdotto, per i giudizi instaurati dopo l'entrata in vigore della legge n. 353 del 1990, dall'art. 167, primo comma, c.p.c., imponendo al convenuto di prendere posizione sui fatti posti dall'attore a fondamento della domanda, comporta che i suddetti fatti, qualora non siano contestati dal convenuto, debbono essere considerati incontroversi e non richiedenti una specifica dimostrazione (Cass. 20-11-2008 n. 2596; Cass. 25-5-2007 n. 12231).

Ciò posto, si richiama il principio affermato dalla giurisprudenza, secondo cui, nel caso in cui venga impugnata con ricorso per cassazione una sentenza (o un capo di questa) che si fondi su più ragioni, tutte autonomamente idonee a sorreggerla, è necessario, per giungere alla cassazione della pronuncia, non solo che ciascuna di esse abbia formato oggetto di specifica censura, ma anche che il ricorso abbia esito positivo nella sua interezza con l'accoglimento di tutte le censure, affinché si realizzi lo scopo proprio di tale mezzo di impugnazione, il quale deve mirare alla cassazione della sentenza, "in toto" o nel suo singolo capo, per tutte le ragioni che autonomamente l'una o l'altro sorreggano. Ne consegue che è sufficiente che anche una sola delle dette ragioni non abbia formato oggetto di censura, ovvero, pur essendo stata impugnata, sia respinta, perché il ricorso o il motivo di impugnazione avverso il singolo capo di essa, debba essere respinto nella sua interezza, divenendo inammissibili, per difetto di interesse, le censure avverso le altre ragioni poste a base della sentenza o del capo impugnato (v. per tutte Cass. S.U. 8-8-2005 n. 16602).

Nella specie, di conseguenza, non avendo i ricorrenti specificamente impugnato il primo ordine di argomentazioni addotte dalla Corte territoriale, si rivelano inammissibili le doglianze inerenti al valore attribuito in sentenza alle dichiarazioni rese nel corso dell'assemblea condominale dal M. ; doglianze che, peraltro, si sostanziano nella inammissibile pretesa di ottenere, al riguardo, una valutazione diversa rispetto a quella compiuta dal giudice di merito, che, in quanto sorretta da una motivazione immune da vizi logici, si sottrae al sindacato di legittimità.

3) Con il terzo motivo viene dedotta la violazione dell'art. 132 n. 5 c.p.c., non essendo identificate né identificabili le opere di demolizione da eseguire.

Il motivo è infondato, desumendosi dal complessivo contesto della sentenza impugnata che le opere di cui è stata ordinata la demolizione erano rappresentate dalla strutture realizzate dai convenuti, che precludevano l'uso comune del sottotetto, e rimanendo comunque devoluta al giudice dell'esecuzione la soluzione di eventuali problemi tecnici che insorgano in sede di concreta attuazione del comando (Cass. Sez. Un. 15-1-1987 n. 245).

4) Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese sostenute dal resistente nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.

[…Omissis…]

Commento

Un condominio conviene dinanzi al Tribunale di Milano P.V. e M.L., proprietari di un'unità immobiliare sita all'ultimo piano dello stabile, esponendo che gli stessi avevano indebitamente realizzato delle strutture murarie nel sottotetto di proprietà condominiale sovrastante il loro appartamento, così da separare tale porzione di sottotetto dalla residua area comune e da determinare l'impossibilità di accesso e di passaggio. L'attore chiede, pertanto, la condanna dei convenuti a ripristinare l'accesso alla proprietà comune, con demolizione delle strutture murarie erette.

Nel costituirsi, i convenuti chiedono il rigetto della domanda, eccependo la carenza di legittimazione attiva dell'amministratore e sostenendo che il sottotetto non è di proprietà condominiale, costituendo una pertinenza del loro appartamento, ed era stato comunque da essi posseduto in via esclusiva sin dal 1979, di modo che in loro favore era maturata l'usucapione.

il Tribunale accoglie la domanda, condannando i convenuti al pagamento delle spese processuali. Dello stesso segno la pronuncia d’Appello, che rigetta il gravame proposto avverso la predetta decisione dal M. e dalla P., che propongono, allora, ricorso per cassazione avverso tale sentenza.

La Cassazione, con la decisione in rassegna, condivide la decisione dei Giudici del merito, sottolineando quali siano i limiti del potere di agire direttamente in giudizio, da parte dell’amministratore condominiale, per la tutela del godimento dei beni condominiali.

Al riguardo giova richiamare l’art. 1130 c.c., che, nel richiamare le attribuzioni dell’amministratore, specifica al comma 1, n. 4, che lo stesso deve “compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio”. Tale previsione deve essere letta insieme al seguente art. 1131 c.c., che specifica che “nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto”. Tale quadro disciplinatorio, sostanzialmente confermato a seguito della Novella recata dalla L. 11.12.2012, n. 220, che, com’è noto, entrerà in vigore a decorrere dal 17.6.2013, è stato oggetto di precipuo approfondimento giurisprudenziale.

...omissis...






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