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Testo del provvedimento

CONTRATTI – SINGOLI CONTRATTI


Mediatore immobiliare




CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE , SENTENZA 6 novembre 2012 19075 Pres. Schettino – est. San Giorgio, n.19075
RICOGNIZIONE

Con la sentenza in esame la Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi sul ricorso proposto da un mediatore immobiliare che era stato condannato al risarcimento dei danni per non aver informato l’acquirente di un immobile dell’esistenza di ipoteche, coglie l’occasione per riaffermare la funzione e gli oneri del mediatore immobiliare, alla luce della disciplina codicistica e professionale.

Per quanto concerne la funzione, secondo il disposto dell’art. 1754 c.c , il mediatore mette in relazione le parti, onde favorire l’instaurazione di trattative suscettibili di sfociare nella conclusione di un affare: ne consegue che non è possibile estendere al mediatore responsabilità che sono tipiche di altre figure professionali, non essendo il mediatore il soggetto deputato a garantire la regolarità formale della compravendita – funzione assegnata al notaio – né la concreta presenza delle caratteristiche tecniche e strutturali – di competenza dei tecnici (architetto o ingegnere) - affermate dal venditore. Inoltre, l’art. 1759 c.c. affida al mediatore il compito di “comunicare” (e non garantire) alle parti le circostanze “note”, ovvero quelle di cui sia a conoscenza, senza alcun obbligo di indagare per apprendere circostanze diverse da quelle conosciute. A tal proposito, la Suprema Corte ha costantemente affermato che “in base alla disciplina codicistica e professionale, non si può ritenere che il mediatore sia tenuto, senza uno specifico incarico ad hoc, al compimento di indagini di natura tecnico giuridica, quali le visure catastali ed ipotecarie (Cass. civ. n.7630/2002, n. 16009/2003, n. 13767/2004; Cass. civ. 18 gennaio 2006, n. 822). Il principio viene ribadito anche nella sentenza in esame, secondo cui nessuna responsabilità può essere ascritta al mediatore per le circostanze non conosciute, atteso che – in assenza di uno specifico incarico – questi è tenuto a riferire solo le circostanze note e quelle conoscibili con la comune diligenza.-

La media diligenza professionale è quella esercitabile dal professionista genericamente inteso, in campi estranei alle sue specifiche competenze, e si distingue nettamente dalla “specifica diligenza professionale” che può essere richiesta ad un professionista avente specifiche competenze nell’ambito dell’accertamento della legalità della compravendita (notaio – ingegnere – architetto).

La Cassazione nel delineare il grado di accertamento che può essere richiesto al mediatore, non gli assegna dunque lo svolgimento di indagini tecniche (perimetrazioni o misurazione del cespite e valutazione della sua conformità alla concessione) o legali (valutazione della regolarità dei titoli di provenienza), che rientrano nelle specifiche competenze di altre figure professionali, ma afferma che in difetto di particolare incarico, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 cod. civ., lo svolgimento di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell'immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli”. Nel caso di specie, la Suprema Corte, ritenendo fondato il ricorso del mediatore immobiliare sulla base del riportato orientamento giurisprudenziale, ha cassato con rinvio la sentenza per aver il mediatore correttamente ritenuto che l'incarico ricevuto non comportasse, in assenza di una previsione diversa, l'obbligo di svolgere approfondite indagini in ordine alla sussistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile.




MASSIMA


In tema di responsabilità del mediatore, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 cod. civ., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell'immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.





TESTO DELLA SENTENZA

CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE , SENTENZA 6 novembre 2012 19075 Pres. Schettino – est. San Giorgio, n.19075 - Pres. Schettino – est. San Giorgio

Svolgimento del processo

1. - Con atto di citazione notificato in data 4 aprile 2004, T.D.D. convenne in giudizio innanzi al Tribunale di Novara - Sez. distaccata di Borgomanero, la Immobiliare Marini s.a.s. di Ginobile Patrizia, esponendo che, insieme al defunto marito, aveva stipulato un contratto preliminare di compravendita immobiliare relativo ad una villetta con relativo terreno pertinenziale in (omissis) , di proprietà di V..M. , versando a titolo di caparra confirmatoria la somma di lire 10.000.000, contestualmente alla sottoscrizione del preliminare, in data 5 agosto 2000, la somma di lire 40.000.000 l'8 agosto 2000, la somma di lire 100.000.000 il 24 agosto 2000, e che a detta stipulazione le parti erano giunte per effetto della mediazione della convenuta, cui avevano versato lire 9.000.000 a titolo di compenso; che il contratto preliminare dava atto dell'esistenza di una ipoteca a favore del Mediocredito s.p.a., prevedendo che l'immobile, al momento della stipulazione del contratto definitivo, avrebbe dovuto essere libero da pesi; che successivamente al pagamento degli indicati acconti, i promissari acquirenti avevano scoperto che l'immobile era gravato da ulteriori ipoteche giudiziali, che successivamente all'incontro dinanzi al notaio essi avevano versato ulteriori acconti sino alla complessiva somma di lire 290.000.000 senza che i venditori estinguessero i debiti di cui alle iscrizioni ipotecarie, sicché il contratto definitivo non si era potuto stipulare.

Pertanto l'attrice, ritenendo che sussistesse una responsabilità contrattuale dell'agenzia per omessa informazione su dati essenziali ai fini della fattibilità dell'affare, chiese la condanna della convenuta al pagamento, a titolo di risarcimento del danno, di quanto versato in esecuzione del preliminare.

2. - Il Tribunale adito limitò la pretesa risarcitoria di parte attrice al danno emergente conseguito al versamento degli acconti effettuati alla promittente venditrice sino all'incontro del 23 gennaio 2001 presso il notaio, e, quindi, alla somma di lire 150.000.000, con rivalutazione monetaria ed interessi legali, considerando innegabile un difetto di diligenza del mediatore per non aver fornito al cliente le informazioni conoscibili con l'ordinaria diligenza, ed accogliendo altresì la domanda di manleva nei confronti dei terzi chiamati, i venditori, sulla base del rilievo che il soggetto interessato a proporre la vendita di un proprio immobile non può tacere circostanze di estremo rilievo quale la presenza di ipoteche.

3. - La Immobiliare Marini propose appello nei confronti di tale sentenza.

La Corte d'appello di Torino, con sentenza depositata il 14 aprile 2010, rigettò il gravame.

Rilevò la Corte di merito che il mediatore, secondo il principio di buona fede e diligenza in concreto esigibile da un professionista, ha l'obbligo di acquisire concretamente le informazioni ordinariamente accessibili con la diligenza propria del professionista che dispone di strumenti adeguati, e soprattutto di verificare la fondatezza delle informazioni in suo possesso, fra cui la informazione circa la iscrizione ipotecaria dal venditore data alla mediatrice.

4. Per la cassazione di tale sentenza ricorre la Immobiliare Marini s.a.s. di Ginobile Patrizia affidandosi ad un unico motivo. Resiste con controricorso D.D..T. , che ha anche depositato memoria.

Motivi della decisione

1. - Con l'unico motivo di ricorso si denuncia la violazione e falsa applicazione dell'art. 1759 cod.civ., relativo agli obblighi gravanti sul mediatore. Avrebbe errato la Corte di merito nell'affermare la responsabilità per difetto di informazione del mediatore che non abbia acquisito e, comunque, comunicato, circostanze che egli avrebbe dovuto e potuto conoscere con l'ordinaria diligenza, quali le iscrizioni ipotecarie. Si richiama il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità che assegna un contenuto meno gravoso al dovere di diligenza posto a carico del mediatore, escludendo che nello stesso rientri, in mancanza di conferimento di uno specifico incarico in tal senso, rientri anche l'obbligo di provvedere allo svolgimento di specifiche indagini di carattere tecnico-giuridico, quali sono quelle volte all'accertamento di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile oggetto di compravendita.

2.1. - La censura merita accoglimento.

2.2. - Secondo l'orientamento dominante nella giurisprudenza di questa Corte, che il Collegio intende ribadire, poiché la legge n. 39 del 1989 subordina l'esercizio dell'attività di mediazione al possesso di specifici requisiti di capacità professionale, configurandola come attività professionale, l'obbligo di informazione gravante sul mediatore a norma dell'art. 1759 cod. civ., va commisurato alla normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi nell'adempimento della sua prestazione il mediatore di media capacità, e pertanto deve ritenersi che il suddetto obbligo deve riguardare non solo le circostanze note, ma tutte le circostanze la cui conoscenza, in relazione all'ambito territoriale in cui opera il mediatore, al settore in cui svolge la sua attività ed ad ogni altro ulteriore utile parametro sia acquisibile da parte di un mediatore dotato di media capacità professionale con l'uso della normale diligenza.

Tuttavia, secondo il richiamato orientamento giurisprudenziale, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 cod. civ., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, quale, con riguardo al caso di intermediazione in compravendita immobiliare, quella relativa all'accertamento, previo esame dei registri immobiliari, della libertà dell'immobile oggetto della trattativa, le trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli (v., tra le altre, Cass., sentt. n. 15926 del 2009, 15274 e n. 822 del 2006, n. 16009 del 2003, n. 6389 del 2001, n. 4791 del 1999. Per un caso in cui si è ritenuto che l'obbligo del mediatore di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui esigibile, ricomprenda, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sulla esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, v. Cass., sent. n. 16382 del 2009). 2.3. - Nella specie, dunque, la Immobiliare Marini correttamente, sulla base del riportato orientamento giurisprudenziale, ritenne che l'incarico ricevuto non comportasse, in assenza di una previsione diversa, l'obbligo di svolgere approfondite indagini in ordine alla sussistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile di cui si tratta.

3. - Il ricorso de quo va, quindi, accolto. La sentenza impugnata va, di conseguenza, cassata e la causa rinviata ad un diverso giudice - che viene designato in altra sezione della Corte d'appello di Palermo, cui è demandato altresì il regolamento delle spese del presente giudizio - che riesaminerà la controversia attenendosi al seguente principio di diritto: “In tema di responsabilità del mediatore, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 cod. civ., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell'immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli”.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d'appello di Torino.