Giu Il vincolo del prezzo massimo di cessione degli immobili permane fino a quando lo stesso non venga eliminato con la procedura di affrancazione
CORTE DI CASSAZIONE, SEZIONI UNITE - SENTENZA 06 luglio 2022 N. 21348
Massima
Le Sezioni Unite, pronunciando su questione di massima e di particolare importanza, hanno affermato che in materia di edilizia residenziale pubblica, a seguito degli interventi legislativi di cui all'art. 5, comma 3-bis, del d.l. n. 70 del 2011, introdotto in sede di conversione dalla l. n. 106 del 2011, e all'art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018, introdotto in sede di conversione dalla l. n. 136 del 2018, il vincolo del prezzo massimo di cessione degli immobili permane fino a quando lo stesso non venga eliminato con la procedura di affrancazione di cui all'art. 31, comma 49-bis, della l. n. 448 del 1998, e tale vincolo, in virtù della sostanziale equiparazione disposta dall'art. 3, comma 63, della l. n. 662 del 1996 e dall'art. 31, comma 46, della l. n. 448 del 1998, sussiste sia per le convenzioni di cui all'art. 35 della l. n. 865 del 1971 (c.d. convenzioni PEEP) sia per quelle di cui agli artt. 7 e 8 della l. n. 10 del 1977 (c.d. convenzioni Bucalossi), poi trasferiti, senza significative modifiche, negli artt. 17 e 18 del d.P.R. n. 380 del 2001.

Casus Decisus
P.C.M. convenne in giudizio D.C., davanti al Tribunale di Rimini, per sentirlo condannare alla restituzione di somme di denaro a lui consegnate in ragione di un rapporto di mandato; chiese, altresì, che venisse accertato l'inadempimento del mandatario e che lo stesso fosse condannato al risarcimento del danno a titolo di responsabilità contrattuale ed extracontrattuale. A sostegno della domanda l'attrice espose di aver conferito al convenuto il mandato ad acquistare un immobile, in nome proprio ma per suo conto, con obbligo di trasferirle la proprietà del bene da lei individuato. Aggiunse di avergli consegnato a tal fine la somma di euro 262.843 e che le trattative erano state seguite dal convenuto, il quale aveva stipulato la compravendita, in data 13 giugno 2007, al prezzo di euro 290.000, corrisposto in parte in contanti e in parte mediante mutuo di euro 190.000 sottoscritto dallo stesso Conti. Ottenuta copia dell'atto notarile, la Massaro si era accorta che il prezzo ivi indicato era notevolmente inferiore (euro 189.827,00), in quanto l'immobile era soggetto alla disciplina di edilizia agevolata, con prezzo di rivendita vincolato. Per tali ragioni l'attrice dichiarò di aver chiesto al mandatario la restituzione delle somme eccedenti quelle dovute ed aggiunse che, ove il corrispettivo versato fosse stato effettivamente uguale alla somma risultante dall'atto, cioè euro 290.000, tale pattuizione sarebbe stata da considerare nulla quanto all'eccedenza rispetto al prezzo vincolato. Si costituì in giudizio il Conti, chiedendo il rigetto della domanda. Espose il convenuto, tra l'altro, che il prezzo pagato era stato ritenuto congruo dalla stessa attrice, dichiarò di essere disponibile al trasferimento dell'immobile alla Massaro previo accollo del mutuo residuo e aggiunse che la condanna alla restituzione della differenza di prezzo necessariamente postulava il previo accertamento della nullità parziale del contratto di compravendita relativamente al corrispettivo. Il Tribunale di Rimini accolse parzialmente la domanda e, accertato l'inadempimento del convenuto, lo condannò al pagamento della somma di euro 95.173, con il carico delle spese di lite. 2. La sentenza è stata impugnata in via principale dalla . e in via incidentale dal C. e la Corte d'appello di Bologna, con sentenza del 25 ottobre 2018, ha accolto parzialmente l'appello incidentale, ha respinto quello principale e, in riforma della sentenza di primo grado, ha rigettato tutte le domande proposte dalla M., condannando quest'ultima alla rifusione dei due terzi delle spese dei due gradi di merito, compensate quanto al terzo residuo. Ha osservato la Corte territoriale, per quanto di interesse in questa sede, che l'immobile in oggetto ben poteva essere venduto a prezzo libero, senza incorrere nella sanzione della nullità parziale. Ciò in quanto la giurisprudenza di legittimità era «ormai consolidata» nell'affermare che l'obbligo di contenere i prezzi di cessione degli immobili costruiti in base a concessione edilizia a contributo ridotto «grava soltanto sul costruttore titolare della concessione o su colui che è in questa subentrato, ma non sull'acquirente che intenda, a sua volta, rivenderlo» (è stata richiamata, in particolare, la sentenza 16 settembre 2015, n. 18135, delle Sezioni Unite di questa Corte). Trattandosi, nella specie, di immobile costruito secondo la disciplina di cui agli artt. 7 e 8 della legge 28 gennaio 1977, n. 10, la Corte d'appello ha aggiunto che, essendo stato il bene venduto al Conti dai proprietari precedenti, i quali l'avevano acquistato direttamente dalla società cooperativa costruttrice, lo stesso poteva essere venduto a prezzo libero «senza incorrere nella sanzione di nullità parziale, prevista dalla legge solo per il diverso caso di prima cessione del bene da parte del costruttore». 3. Contro la sentenza della Corte d'appello di Bologna propone ricorso Patrizia Caterina Massaro con atto affidato a cinque motivi. Resiste Daniele Conti con controricorso. Le parti hanno depositato memorie. Il Procuratore generale presso questa Corte ha rassegnato conclusioni per iscritto, chiedendo il rigetto del ricorso. A seguito della trattazione nell'udienza pubblica del 21 gennaio 2021, la Terza Sezione Civile di questa Corte, con ordinanza interlocutoria 14 settembre 2021, n. 24703, ha rimesso gli atti al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione del ricorso alle Sezioni Unite. Il Primo Presidente ha disposto in conformità e il ricorso è stato fissato per l'udienza pubblica del 12 aprile 2022. Il Procuratore generale presso questa Corte ha rassegnato ulteriori conclusioni per iscritto, in vista dell'udienza pubblica davanti a queste Sezioni Unite, chiedendo che venga sollevata questione di legittimità costituzionale dell'art. 25-undecies, comma 2, del decretolegge 23 ottobre 2018, n. 119, inserito dalla legge di conversione 17 dicembre 2018, n. 136, ovvero, in subordine, che il ricorso venga rigettato.

Testo della sentenza
CORTE DI CASSAZIONE, SEZIONI UNITE - SENTENZA 06 luglio 2022 N. 21348 P. D'Ascola

1. Con il primo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all'art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dei commi 49-bis e 49-ter dell'art. 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, in relazione alla persistenza del vincolo di contenimento del prezzo anche nei confronti degli acquirenti successivi al primo.

[...]

2. Con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all'art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., omessa valutazione di un fatto storico decisivo risultante dagli atti di causa.

[...]

3. Con il terzo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all'art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., nullità della sentenza per violazione degli artt. 132, n. 4), e 112 cod. proc. civ., rilevando che la Corte di merito avrebbe omesso di pronunciarsi sulla domanda di accertamento della responsabilità per inadempimento, da parte del mandatario, dell'obbligo di informazione in ordine al vincolo del prezzo e del correlato obbligo di astensione di cui agli art. 1710 e 1711 cod. civ., «senza esplicitarne le ragioni di fatto e di diritto».

[...]

4. Con il quarto motivo di ricorso si denuncia nullità della sentenza per violazione dell'art. 132, n. 4), e dell'art. 112 cod. proc. civ., sul rilievo che sarebbe incomprensibile e del tutto illogica la motivazione con cui la Corte di appello - esaminando la censura proposta dalla ricorrente riguardante l'accensione del contratto di mutuo - ha ritenuto tale censura infondata, sul rilievo che «la stipula del contratto di mutuo non può essere ricondotta alla sola differenza tra la somma data in deposito dalla Massaro al Conti e il maggior prezzo pagato rispetto a quanto asseritamente dovuto ex lege».

[...]

5. Con il quinto motivo di ricorso si denuncia nullità della sentenza per violazione dell'art. 132, n. 4), e dell'art. 112 cod. proc. civ., in relazione alla parte della sentenza impugnata in cui la Corte d'appello ha ritenuto non fondata la richiesta di restituzione dell'importo di euro 779,43, sostenendo che la Corte di merito si sarebbe pronunciata su una domanda dalla medesima parte mai formulata.